武汉楼市有多难？
6月份，武汉新房网签6168套。
环比与同比，都不好看，这像一个每次考100分的孩子，只考60。
但是仅从6月份这项数据，判断武汉楼市好坏，有些偏颇。
(相关资料图)
5月份，武汉楼市加速跑，新房成交暴增。
有市场供应的原因，也有房交会补贴等推动。
5月份的狂奔之后，6月份自然要歇一歇。
6月份的结果，我在5月底已经预测到。
这好像我们跑步，昨天刚跑了一个半马，今天自然是跑休。
现在用半年数据看市场，相对客观一点。
上半年，武汉新房网签61443套。
比去年上半年的55942套，略高一点。
同比增长9.8%，高于武汉经济增速。
总体上说，武汉楼市相对平稳，比去年稍好一点。
但是市场一线的体感是，今年相比去年更难。为什么出现这种差异？
上半年，武汉新房取证233次。
而去年同期是174次。
这说明市场上僧多粥少。
供应增加时，每家分到的客户相对少一点。
233次取证，再细分一组数据：
首次开盘，31次。
加推备案价格持平，81次。
上涨，54次。二七滨江某项目，最高单价上涨4452元／平米。
下降，67次。江夏某别墅项目，最高单价下跌9000元／平米。
降价刺激销售，是上半年的主流。
这半年，二七滨江、武昌滨江、沙湖等地豪宅市场，依然热销。每个板块，均有个别品质刚需、品质改善项目成爆款，但是个案。到5月份后，降价、分销也拉不动新房销售。
此时，开发商干脆放弃降价，因为降价无用，反而后患无穷。一些品牌开发商，集团对任务考核，不再较真，对武汉市场有了重新认识。另外，还有部分房企提前完成半年业绩。可谓是，有人欢喜有人忧。
上半年，我印象最深的是，武汉天地的千万级豪宅，一房难求。一些1万＋的品质刚需项目，质感相当于2万＋的项目。同时，少数区域的新房房价，被一些特价房源拉低，正在修复区域价格体系。
市场很难，依然有勇者，还有人潜心做产品品质。比如，绿城、香港置地、新希望地产、华润置地、瑞安、金茂、建发、联发等等。
相信下半年，武汉的核心区域，将有更多品质项目上市。下半年市场依然会很难，但好产品的项目不会太难。
最近，一个朋友谈他对武汉楼市的看法：
一是城市化率。武汉，现在人口1300-1400万人。作为中部超大城市，按照2000万人口核算，武汉至少还有600万人口的空间。
二是城市房价。武汉的经济总量，与杭州、南京相当，而别人的房价是武汉的两到三倍。
现在的武汉，经济总量全国排名第八位、国家创新型城市第五名，还有很大潜力。武汉对周边城市的虹吸效应还很强，周边城市居民为了更好的教育、医疗等配套落户武汉。平均每年有80万人口流入武汉。武汉新城、长江新区＋光谷、车谷、网谷，正展现出武汉经济的活力。
所以，我们眼前遇到的困难，是暂时的。武汉楼市正在曲折中前进。
文／杨光华（地产写字人）
